Estabilitat, confiança, col·laboració
La mediació, una resposta eficient a les problemàtiques vinculades a l’habitatge i a la propietat immobiliària
La seu de l’Il·lustre Col·legi de l’Advocacia de Barcelona ha acollit, el dia 14 de novembre de 2022, una intensa jornada sobre mediació en el sector immobiliari. La jornada s’ha organitzat sota el paraigua del projecte In-Mediació per part del Consell de l’Advocacia Catalana i ha comptat amb el suport del CSIM, el Clúster dels Serveis Immobiliaris i el Centre de Mediació de Catalunya. Amb la presència i intervencions de diferents experts i autoritats dels sectors de la mediació, l’advocacia, la judicatura i l’administració de finques i altres àmbits el sector immobiliari, es va poder constatar la importància i bondats de la mediació en el sector immobiliari, sobretot en l’àmbit de l’administració de finques.
Les conclusions generals, aportades pel president del Consell de l’Advocacia Catalana , el Sr. Joan Ramon Puig Pellicer i el president del CSIM, el Sr. Javier Pérez del Pulgar, és que hi ha un consens general en afavorir la mediació per a resoldre conflictes, que cal una professionalització de la mediació, es a dir comptar amb persones que siguin professionals de la mediació en l’àmbit immobiliari per tal de no caure en endogàmies poc productives, que és important la implicació de totes les parts i una major sensibilització de la ciutadania entorn l’existència de la mediació com a eina resolutiva i, finalment, que és necessària la col·laboració i cooperació de tothom per implantar la mediació.
Taules i meses de presentació i debat
La jornada es va inaugurar amb una taula d’autoritats que ja va servir per copsar l’interès general generat per la jornada. El Sr. Jesús Ma Sánchez García, degà de l’ICAB, va agrair la implicació de tots els presents i va tenir paraules de felicitació per al projecte In-Mediació. La mateixa taula va comptar amb la presència del Sr. Pérez del Pulgar; la Sra. Marta Martínez i Gellida, presidenta de la Comissió de Mediació del Consell de l’Advocacia Catalana, qui va comparar la mediació amb una cursa de muntanya, on hi ha moltes sorpreses i obstacles però que quan l’acabes “t’aporta molta satisfacció”. Per la seva banda, la Sra. Imma Barral i Viñals, directora general de Dret, d’Entitats Jurídiques i Mediació del Departament de Justícia, va comentar que “el que és més important és tornar el conflicte a les parts i que elles triïn el seu camí, també en l’àmbit immobiliari”. Després d’aquesta taula de presentació, on també es va presentar el CSIM com “l’aliança de tota la cadena de valor dels serveis immobiliaris”, es van realitzar dues taules més per, finalment, arribar a la sessió final de conclusions.
Què pot aportar la mediació a les problemàtiques vinculades al sector immobiliari i en concret a la propietat horitzontal?
Per entrar a les situacions concretes en què la mediació pot esdevenir una eina de primer ordre en el sector immobiliari, es va configurar un taula amb experts de diferents àmbits, els quals van explicar les seves experiències. Per això, es va comptar amb el Sr. Carles Sala i Roca, doctor en dret i ex secretari general d’Habitatge i d’Inclusió Social del Departament de Drets Socials de la Generalitat; la Sra. Viola Demestre, professora titular de dret civil de la Universitat de Barcelona i experta en mediació a l’àmbit immobiliari; el Sr. Agustín Hernández Almirall, administrador de finques i soci director d’Andrés Espinós; i la Sra. Montserrat Gil Tornabell, administradora de finques i sòcia i directora de l’àrea de Comunitats de Gil Amargós Gestió Patrimonial. La taula va ser moderada per la Sra. Núria Flaquer Molinas, advocada diputada de la Junta de l’ICAB i responsable de la Comissió de Dones Advocades, la Comissió de Drets de les Persones amb Discapacitat i la Comissió per a la Igualtat de Nous Models de Família.
Carles Sala i Roca va enumerar diferents actuacions de l’administració en l’àmbit immobiliari, sobretot en matèria de desnonaments, on la mediació havia estat cabdal per arribar a solucions positives per a totes les parts, i va posar l’accent en que “de cara al futur, cal desenvolupar mecanismes de mediació prèvia obligatòria abans dels desnonaments. Seria essencial que la futura Ley de Vivienda de l’Estat contempli la mediació obligatòria com a pas previ a un desnonament”.
Per la seva banda, Viola Demestre, responent a la pregunta que iniciava la taula, explicava que “els que ho coneixem sabem que la mediació afavoreix poder fer com un vestit a mida en circumstàncies extraordinàries, sobretot en casos de vulnerabilitat”. Al cap i a la fi, explicava Demestre, “els impagaments, tant quan parlem d’hipoteques com de lloguers, també afecten els propietaris, i la mediació és una via eficaç per arribar a acords satisfactoris i més àgils que els processos judicials”. Viola Demestre també va posar l’accent en els actuals problemes existents en tot allò que té a veure amb la rehabilitació dels edifici, tant per la dificultat d’aplicar la normativa com, sobretot, pels obstacles que puguin sorgir entre veïns. En aquests casos, “la mediació pot identificar casos de vulnerabilitat”.
Especialment interessants van ser les intervencions d’Hernández Almirall i Gil Tornabell. De la seva experiència com a administradors de finques va quedar clar que bona part de les seves funcions acaben essent les de mediar en conflictes veïnals, però també va quedar clar que es tractava d’una mediació més intuïtiva que professional, i que això calia esmenar-ho. Hernández Almirall va explicar que “un administrador és com una navalla suïssa, un multifunció, però hi ha situacions on la mediació professional és absolutament necessària, ja que nosaltres tenim relacions massa properes amb els veïns”. I, per Gil Tornabell “El primer que se’ns demana és solucionar conflictes, ja que la convivència entre persones és difícil. Ens faria falta formació en mediació”. En aquest punt, Marta Martínez va indicar que els administradors “ens esteu demanant ajuda, i això és bo. Els administradors de finques sou la baula prèvia per derivar a mediació en els conflictes entre veïns”. A més a més, també es va constatar la importància dels administradors de finques a l’hora d’identificar l’arrel del conflicte, un pas previ de cabdal importància perquè qualsevol procés de mediació sigui satisfactori.
Podem solucionar les discrepàncies sense haver d’acudir necessàriament a la via judicial? Qui ens pot ajudar a trobar solucions amistoses?
La següent taula va ser moderada per la Sra. Anna Llauradó Sabaté, advocada i mediadora del Col·legi de l’Advocacia de Lleida i membre de la Comissió de Mediació del Consell de l’Advocacia Catalana, i va comptar amb les intervencions del Sr. Alberto Antolí Méndez, soci director de Bufete Leiva; i la Sra. Raquel Alastruey, magistrada de l’Audiència Provincial de Barcelona.
Llauradó va recordar el títol de la jornada: estabilitat, confiança, col·laboració, per recordar que “la mediació és exactament el contrari de la judicialització”
En aquest sentit, Antolí va puntualitzar que “la mediació evita que hi hagi vencedors ni vençuts i també evita els efectes secundaris de qualsevol procés judicial”. Per això és una eina tant important quan parlem de relacions entre veïns, amb qui et continuaràs trobant a l’ascensor. També va incidir en el caràcter preventiu de la mediació i va concloure que “el CSIM està essent un caldo de cultiu magnífic per a la mediació en l’àmbit immobiliari”.
També la veu de la judicatura, de la mà de Raquel Alastruey, va tenir el seu lloc a la jornada, i va ser una veu particularment il·lustrativa. Ja per començar, Alastruey es preguntava: “Si sabem contractar de forma negociada, per què no sabem descontractar de forma negociada”? Alastruey va dedicar bona part de la seva intervenció a posar exemples de casos judicialitzats que s’haurien pogut resoldre fàcilment amb un procés de mediació, i va recordar que “tots els conflictes contenen una part emocional molt important. Per això, qualsevol petit conflicte veïnal pot conduir a un problema criminal”. Abans que això passi “la mediació serveix per trobar espais comuns. Per això, hem de desjudicialitzar i deslegalitzar la vida”. A més, Alastruey va recomanar als administradors i altres agents immobiliaris “incorporar clàusules de mediació en els estatuts i contractes de les comunitats de veïns”. També va recordar que “els tribunals no solucionen els problemes de convivència”.
Algunes conclusions
A l’acte de cloenda de la jornada, la Sra. Núria Flaquer va recordar que, davant certes reticències, sempre cal tenir present que “derivar els temes a medicació no vol dir deixar de banda la nostra feina com advocats”.
El president del Consell, el Sr. Joan Ramon Puig, va fer menció de les propostes de modificacions legislatives en tràmit, en les que es preveu que els diferents sistemes de resolució de conflictes (MASC’s) diferents a la via judicial guanyin protagonisme i siguin obligatoris amb caràcter previ al judici, i va reivindicar el paper de l’advocacia com a experts en la solució de conflictes, expertesa que va més enllà de les solucions judicials.
En el seu torn de paraula, Elisabeth Saltor va expressar el fet que “ha quedat palès que la mediació és una via òptima en l’àmbit immobiliari, també des d’una perspectiva preventiva. Gestionar el tractament de les necessitats de cadascú és molt difícil i la mediació és el marc on les relacions personals es poden preservar, cosa molt important en les relacions veïnals”.
Finalment, Javier Pérez del Pulgar va realitzar una acurada dissecció per llistar cinc idees bàsiques per recordar:
S’ha vist un consens en afavorir la mediació en l’àmbit immobiliari.
Cal una professionalització de la mediació, ja que els administradors de finques no ho saben fer tot.
Cal implicació de totes les parts per fer possible la mediació en l’àmbit immobiliari.
S’han de dur a terme campanyes de sensibilització, per tal que la mediació arribi al ciutadà.
Cal col·laboració i cooperació per tal d’implantar de forma efectiva la mediació en l’àmbit immobiliari.
